Mercato Immobiliare Zombie

soldi_casa

Milioni di italiani vorrebbero andarsene da tempo, tuttavia non possono farlo a causa di una sconsiderata esposizione del loro patrimonio nei confronti del nostro mercato immobiliare. Nell’incapacità di smobilizzare i propri asset immobiliari causa stagnazione e declino oggettivo dell’appeal di questa tipologia di investimento, si è obbligati a rimanere in Italia nella speranza che arrivi un messia salvatore che faccia risorgere il valore di queste proprietà farlocco.

Quelli più lungimiranti invece non si permettono il lusso di abbandonare i propri immobili sapendo i rischi che si corrono nel momento in cui inizia a circolare la voce che il proprietario non abita o presidia più l’immobile visto che si è trasferito all’estero. La sorpresa infatti al ritorno è quella di trovarsi l’immobile occupato abusivamente e sappiamo che cosa questo significhi e che oneri successivi produca.

Italiani che pensano oggi di essere ancora benestanti per il solo fatto di avere patrimonio immobiliare nel loro paese ce ne sono a decine di milioni. Purtroppo per loro non hanno minimamente idea che cosa li aspetta.

Recentemente abbiamo avuto un timido segnale di inversione di tendenza riguardo al mercato immobiliare relativamente alla chiusura a consuntivo del quarto trimestre 2015 che ha evidenziato una modesta crescita del numero delle compravendite (abitazioni residenziali) sul 2014, favorita da una maggior facilità di accesso ai mutui grazie tanto alla stabilizzazione contrattuale conseguente l’entrata in vigore del Jobs Act quanto al pressing della BCE per favorire le operazioni di lending al mercato retail (soprattutto acquisti prima casa).

Il prezzo al metro quadrato in misura generica invece non ha beneficiato di tale fenomeno, anzi. In talune aree del paese si è ulteriormente contratto. Non serve assere economisti o esperti del settore per comprendere quello che sta accadendo e che cosa accadrà nel prossimo futuro.

Una consistente porzione delle persone che richiedono la mia assistenza e consulenza finanziaria sono tutti accomunati da un assetto patrimoniale in cui l’immobile risulta avere un peso strategico superiore anche al 75%.

I valori di tali proprietà inoltre vengono ancora ad oggi quantificati ad un presumibile valore di realizzo che si distanzia anni luce dalla prima offerta concreta ”over the counter”.

Sostanzialmente si crede di avere un appartamento che vale cento, quando invece magari il primo prezzo a cui si trova un acquirente credibile con capacità di funding è anche settanta o sessanta.

Al momento attuale lo scenario è di continuo sconforto e continuo deterioramento proprio come a Detroit, a meno che non arrivi un nuovo governo capace di creare nuovamente interesse per questa tipologia di asset, andando a defiscalizzare e tutelare la proprietà da ogni punto di vista.

Tuttavia gli ultimi tre governi hanno fatto esattamente l’opposto, senza dimenticare come quello attuale si sta preparando per dare il colpo di grazia. Mi riferisco alla nuova tassazione delle successioni e donazioni che abbasseranno abbondantemente i livelli di franchigia in linea retta (si parla di euro 500.000 o anche meno contro gli attuali euro 1.000.000) oltre al raddoppio (minimo) delle aliquote oggi applicate.

Significa che ci saranno italiani in teoria benestanti sulla carta grazie al patrimonio immobiliare in capo ai genitori, i quali non saranno in grado di subentrare nell’asse ereditario per incapacità di liquidare le relative imposte a carico dell’asse ereditario post nuova riforma del Governo Renzi. Oppure si dovranno indebitare per sostenere tali oneri fiscali. Il tutto comunque per avere il titolo di proprietà di asset che non avranno mercato o che si trasformeranno nel tempo in limoni (nota teoria economica battezzata The Markets of Lemons ideata da George Akerlof).

A riguardo vi è un intero capitolo dedicato all’argomento sul pamphlet Eurocracy. Non vi sono soluzioni facilmente praticabili ed accessibili, nel rispetto della legalità, per evitare questa nuova imposizione.

Qualcuno potrebbe pianificare la successione mediante un trust familiare, sempre che vi siano le condizioni ed esigenze per istituirlo e non solo finalità elusive. Il mio consiglio è quello di liberarsi di quello che è in cancrena o che lo diventerà presto nei prossimi anni, capitalizzando se serve anche minusvalenze consistenti. Non prima però di aver effettuato un check-up preventivo con l’Agenzia delle Entrate sul prezzo convenuto con l’acquirente, visto che quest’ultima potrebbe successivamente contestarvi per presunzione oggettiva come non congruo il prezzo di vendita, abbondantemente (secondo loro) sotto i valori di presumibile realizzo e pertanto imputando al venditore la sottrazione a quota imponibile della differenza tra le due poste oggetto di contestazione.

Capite ora perchè sempre più italiani si avvalgono del dispositivo dell’articolo 827 del Codice Civile ossia la rinuncia alla proprietà ed ai diritti reali di godimento trasferendo il tutto allo Stato e facendo tabula rasa con quello che pensavano un tempo rappresentasse una forma di ricchezza.

Eugenio Benettazzo

Related posts