Italia, Inchiesta giornalistica su gruppo immobiliare Zunino

In Italia è meglio essere indebitati molto con le banche, che poco, perché in questi casi, se le cose non dovessero andare bene, saranno gli stessi
creditori a farsi in quattro per evitare il peggio. E’ un po’ quello che è successo alla Risanamento di Luigi Zunino, il gruppo immobiliare finito sotto la stretta osservazione dei giudici fallimentari del Tribunale di Milano che hanno concesso alla nuova dirigenza un mese di tempo per presentare un piano di ristrutturazione.
In queste ore, mentre molti non si spiegano come l’immobiliarista piemontese (che non ha più neanche alcuna carica operativa) stia riuscendo a salvarsi mantenendo una quota cospicua di azioni in portafoglio, altri si chiedono come mai non vengano in qualche modo perseguiti i banchieri che hanno elargito con così tanta generosità i finanziamenti a Risanamento.
Del resto, bilancio 2008 alla mano, è difficile che non saltino agli occhi alcuni rapporti non proprio da manuale della finanza e di gestione bancaria. Dal 2006 all’anno scorso il gruppo ha registrato perdite cumulate per circa 315 milioni di euro, con un crescendo preoccupante (213,7 milioni solo nell’ultimo esercizio), cui occorre aggiungere un’altra cinquantina di milioni di rosso segnati nei primi tre mesi dell’anno.
Si noti inoltre che la qualità dei risultati è andata progressivamente peggiorando di pari passo con la crisi immobiliare mondiale: se a fine 2006 il risultato operativo della gestione caratteristica era ancora positivo per 70 milioni di euro, a fine 2007 si era scesi a 39,5 milioni e lo scorso anno si è chiuso con una perdita operativa caratteristica di quasi 17 milioni (ancora peggio è andato all’Ebit normalizzato, passato in tre anni da +77,5 a -61,1 milioni di euro a causa del drastico peggioramento della gestione finanziaria al netto degli oneri sui prestiti ricevuti).
A livello patrimoniale, aspetto che più dovrebbe interessare le banche finanziatrici per le problematiche connesse alla congruità delle garanzie offerte a fronte dei finanziamenti ricevuti, dal 2006 al 2008 si è passati complessivamente da 2,55 a 3,27 miliardi di controvalore (un dato confermato ancora a fine marzo). Ma c’è da chiedersi quanto questi valori siano realmente rappresentativi del valore di mercato degli immobili e delle aree a cui si riferiscono.
E qui casca l’asino e si intravede il perché il gruppo Risanamento sia “troppo grande per fallire”. Se il tribunale di Milano decretasse il fallimento, ipotesi non così peregrina (dopo il rinvio concesso fino a settembre) vista la crescente solerzia con cui la magistratura tende ad accertare i casi di assenza dei requisiti di continuità aziendale, anche per evitare di ritrovarsi in futuro a dover registrare istanze fallimentari promosse da terze parti, le banche avrebbero molto di cui rispondere.
Anzitutto dovrebbero chiarire come mai abbiano finanziato fino all’ultimo (ed anzi continuino a farlo) un gruppo che dopo aver chiuso il bilancio 2008 con una posizione finanziaria netta negativa per 2,77 miliardi a fronte di 2,97 miliardi di patrimonio immobiliare e meno di 115 milioni di patrimonio netto, a fine marzo ha visto la posizione finanziaria netta peggiorare a -2,86 miliardi, il patrimonio immobiliare calare a 2,90 miliardi e il patrimonio netto ridursi a soli 32,9 milioni. Il gruppo di Luigi Zunino, in sostanza, al momento sembrerebbe avere debiti pari al valore del proprio patrimonio complessivo, un po’ come se il mutuo concessovi a suo tempo adesso valesse il 100% dell’ipoteca a fronte del quale è stato acceso. Se avete esperienza di banche avete già capito che la situazione è a dir poco insolita e testimonia quanto meno le ottime capacità di relazione dell’immobiliarista casalese che è riuscito evidentemente a infondere grande fiducia nei suoi finanziatori (i quali hanno già concesso una moratoria sino a gennaio 2010 su un’esposizione di circa 1,09 miliardi di euro, oltre a concedere nuovi finanziamenti, solo lo scorso anno, per altri 225 milioni complessivi).
Fiducia senza pari in un periodo come quello attuale in cui la cessione di grandi complessi immobiliari può avvenire solo a prezzi estremamente sacrificati o è destinata ad essere rinviata a tempi migliori. Situazione che sempre bilancio alla mano, in un paragrafo dal titolo Contesto operativo, il documento contabile certifica quando dice che “il mercato immobiliare italiano evidenzia segnali di ripiegamento generalizzato in tutti i comparti e interessando in prevalenza le abitazioni rispetto ai segmenti d’impresa. Indebolimento che trova conferma nell’allungamento dei tempi medi di vendita e nell’aumento degli sconti praticati sui prezzi richiesti. Fattori che si riflettono innanzitutto sulle compravendite, in sensibile calo e sui prezzi in flessione”.
Fiducia che mostrano anche, naturalmente, amministratori e sindaci che in questi anni hanno avallato che i conti sono stati redatti secondo i principi contabili e civilistici (e dunque offrono una rappresentazione “veritiera e corretta” come richiede il Codice Civile degli accadimenti aziendali), oltre che il revisore PricewaterhouseCoopers e i valutatori “indipendenti” del patrimonio immobiliare (Real Estate Advisoy Group Spa e DTZ Italia Spa) che hanno stimato il valore di mercato del patrimonio di Risanamento pari a 4,1 miliardi di euro a fine 2008.
In verità nel bilancio di Risanamento c’è un elemento che pare testimoniare di una fiducia non del tutto incondizionata da parte dei creditori bancari: là dove si ricorda l’esistenza di convenants “non finanziari bensì operativi” tra i quali l’impegno di Risanamento a non costituire garanzie reali sui propri immobili, non cedere beni propri o delle controllate salvo che per il “rimborso anticipato obbligatorio integrale o parziale delle linee di credito” concesse, a non contrarre ulteriori finanziamenti, a non distribuire dividendi, a non deliberare alcuna operazione straordinaria se non col preventivo assenso di Intesa Sanpaolo. Insomma al di là della forma la sostanza parrebbe essere che il vero “dominus” in casa Risanamento da un pezzo non sia più Luigi Zunino, da poco “fattosi da parte” ma, secondo radio borsa, per nulla intenzionato a sparire del tutto di scena facendosi diluire completamente nell’ambito delle preannunciate operazioni di ricapitalizzazione della società tramite ricorso a equity e debito.
Altri scricchiolii poco piacevoli sono rappresentati dalle trattative aperte con Royal Bank of Scotland, Hypo Real Estate Bank International (che con Intesa Sanpaolo è tra i finanziatori del progetto di Montecity Rogoredo), Bcc Sesto San Giovanni, Bnl e Eurohypo su singoli finanziamenti che hanno incontrato qualche difficoltà nel rispetto di covenants e impegni a suo tempo sottoscritti. Aggiungete che nel bilancio gli amministratori parlando di continuità aziendale hanno ammesso che “l’insieme dei fattori di rischio” cui è esposto il gruppo “ha generato delle criticità i cui effetti possono far sorgere dubbi significativi sulla capacità del gruppo di continuare ad operare in condizioni di continuità aziendale”.
Aggiungete anche che (come si vede dall’ultima trimestrale, a causa della crescita dell’indebitamento) gli oneri finanziari (saliti dai 25,76 milioni del 31 marzo 2007 a 46,82 milioni al 31 marzo 2008 per arrivare a quota 44,94 il 31 marzo 2009) sono costantemente superiori ai ricavi derivanti da vendite e prestazioni (12,88 milioni nel primo trimestre 2007, 39,7 l’anno successivo, 30,09 nei primi tre mesi di quest’anno).
A questo punto il quadro, sconfortante, sembra proprio quello di una società di fatto già “commissariata” dalle banche che se non può fallire è solo perché gli effetti del crack li sentirebbero, pesantissimi, i suoi finanziatori (a partire da Intesa Sanpaolo), i loro vertici (a partire da Corrado Passera, già in difficoltà per i problemi emersi su altri fronti come Alitalia) che hanno autorizzato la continua crescita dell’esposizione verso Zunino, i loro azionisti (a partire dalle fondazioni).
Ma anche i certificatori, i valutatori, le agenzie di rating, gli altri operatori del comparto più o meno indeboliti dalla crisi (per il prevedibile effetto depressivo sui prezzi di mercato di eventuali dismissioni forzose) e, non ultime, le forze politiche che tutto questo hanno consentito o appoggiato. Un mucchio di gente e di interessi, come si vede: per questo, probabilmente, Risanamento non fallirà, non certo per la eccezionale solidità del suo patrimonio o le prospettive del suo business.

Fonte: Giornalisti no embedded – A.I.it

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